Schrottimmobilien Steuersparmodelle Immobilienfonds
Wann haftet die Bank?

Viele Anleger zahlten "aus steuerlichen Gründen" sogar das doppelte des tatsächlichen Wertes einer Immobilie angeblich, weil sich die hohen Kosten steuerlich rechneten. Meist ist der Verkäufer, Vermittler und der Mietgarant jetzt pleite. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass auch die finanzierende Bank auch für den Schaden haftbar gemacht werden kann.

Überteuerter Preis:
Jede finanzierende Bank hat den Kunden darüber aufzuklären, ob die Immobilie überteuert ist, wenn sie das erkennt. Wurde der Anleger vom Vermittler oder Verkäufer getäuscht und hat die finanzierende Bank mit diesem eng kooperiert, dann haftet die Bank auch dann, wenn sie diese Umstände nicht kannte (BGH, Aktenzeichen XI ZR 205/05).

Fehlendes Verkaufsprospekt:
Verkauft die Bank dem Anleger eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, muss sie ihm den Verkaufsprospekt aushändigen. Ein Informationsblatt über unternehmerische Beteiligungen und ein Faltblatt über den Fonds genügt hierzu nicht. In diesem Fall macht sich die Bank schadensersatzpflichtig, weil dieser Prospekt ein unabdingbarer Bestandteil einer korrekten Anlageberatung ist und dem Kunden rechtzeitig, vor dem Vertragsschluss, überlassen werden muss (OLG Hamburg, Aktenzeichen 11 U 189/04).

Steuerlicher Verlust:
Empfiehlt die Bank ihrem Kunden ein Steuersparmodell, muss sie ungefragt auf Unsicherheiten hinweisen, falls die künftige steuerliche Behandlung noch nicht feststeht. Unterlässt sie entsprechende Warnungen, macht sie sich schadensersatzpflichtig. Im konkreten Fall waren die Abschreibungsmöglichkeiten des Fonds im Zeitpunkt des Kaufvertragabschlusses noch nicht geklärt. Später stellte sich heraus, dass der Kunde weniger Verluste geltend machen konnte, als von der Sparkasse in Aussicht gestellt (OLG Koblenz, Aktenzeichen 6 U 159/06).

Mangelnde Erfahrung:
Die Bank hat Schadensersatz zu leisten, wenn sie einem Anleger, der eine sichere Geldanlage sucht, hoch spekulative Aktien und Fonds empfiehlt. Dabei muss sie auch nach dem Erfahrungsstand des Kunden in Sachen Geldanlage frage. Es genügt nicht, ihn nur einen Finanzanalyse-Bogen unterzeichnen zu lassen (LG Dortmund, Aktenzeichen 2 O 135/03).

Aber:
Die Bank muss dem Kunden/Darlehensnehmer nicht über sein eigenes Leistungsvermögen aufklären, also darüber, ob die sich aus dem Darlehensvertrag ergebende Belastung für ihn tragbar sind. Es ist ausschließlich Sache des Kunden, die Risiken und Chancen abzuwägen und entsprechende Entscheidungen zu treffen. Das gilt auch bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen.

Dreck, Gestank und Vermüllung der Eigentumswohnung,
Haftung des Hausverwalters bzw. Zwangsverwalters?

Die vermietete Eigentumswohnung wurde vom Mieter über Jahre vertragswidrig benutzt. Nachbarn beschwerten sich über erhebliche Geruchsbelästigung und die teilweise Vermüllung der Wohnung. Der Verwalter mahnte den Mieter ab und drohte ihm mit einer Räumunsgsklage. Danach unternahm er nichts mehr. Der Mieter verstirbt in der Wohnung und überlässt diese in einem völlig verwahrlosten Zustand. Es bedarf erheblicher Investitionen für die Desinfektion, Reinigung, Entrümpelung und Renovierung. Der Eigentümer verlangt vom Verwalter den Schaden erstattet. Grundsätzlich hat der Verwalter die Pflicht, die von ihm verwaltete Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er dem Eigentümer auf Schadensersatz.

Nach BGH, Urteil vom 23.06.2005 (IX ZR 419/00) steht dem Eigentümer nur dann ein Schadensersatzanspruch gegen seinen Verwalter zu, wenn er nachweisen kann, dass der Schaden durch Ergreifen der gebotenen Maßnahmen hätte verhindert werden können.

Eigenbedarf: Kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn er die Wohnräume überwiegend für berufliche Zwecke nutzen will?

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis über ein Ein-Familien-Haus wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führt er aus, er wolle das Haus künftig teilweise als Wohnung, überwiegend aber für die Errichtung eines Architekturbüros nutzen.

Das höchste Gericht gab dem Vermieter Recht. Die Kündigung sei wirksam. Der Vermieter kann auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung nur teilweise zu Wohnzwecken, überwiegend aber zu beruflichen Zwecken nutzen will. Diese Entscheidung erweitert Möglichkeiten des Vermieters, ein Wohnraummietverhältnis zu beenden, obwohl im Gesetz steht, der Vermieter kann nur dann kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt ...". Es bleibt abzuwarten, wie das Gericht entscheiden wird, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu beruflichen Zwecken benötigt.

Modernisierungskosten: Muss der Mieter im 1. OG sich an den Kosten des Fahrstuhleinbaus beteiligen, obwohl er diesen nicht nutzt ?

Der Eigentümer eins fünfgeschossigen Mietshauses installiert einen Personenaufzug. Nach Fertigstellung verlangt er Zahlung eines Modernisierungszuschlages. Für das Erdgeschoss erfolgt keine Mieterhöhung, für das 1. OG verlangt er einen Anteil, der niedriger ist als der Wohnflächenanteil, für die höheren Obergeschosse einen immer weiter ansteigenden Anteil. Der Mieter des 1. OG protestierte gegen die Mieterhöhung. Für ihn ergebe sich keine Wohnwertverbesserung, zumal der Aufzug auf dem Zwischengeschoss zwischen dem 1. und 2. OG halte.

Die Gerichte gaben dem Vermieter Recht. Der Einbau eines Personenaufzuges sei eine Maßnahme zur nachhaltigen Verbesserung des Gebrauchswertes. Eine Differenzierung nach den Gebrauchsvorteilen für den einzelnen Mieter sei nicht zwingend geboten. Der Vermieter dürfe sowohl nach Wohnfläche verteilen, als auch die Geschosslage berücksichtigen. Deshalb sei die vom Vermieter praktizierte Verteilung nicht zu beanstanden. Dass der Aufzug auf dem Zwischengeschoss zwischen 1. und 2. OG halte, schade nicht. Der Mieter könne den Aufzug dennoch benutzen, um das Zwischengeschoss zu erreichen und von dort eine halbe Treppe nach unten zu gehen. (LG München, Urteil vom 24.11.2005)